부동산 양도세,
팔기 전에 따져봐야 합니다

01

1세대 1주택 비과세, 나도 해당되나요?

파는 날 세대 전체가 집을 한 채만 갖고 있고 2년 이상 보유했다면 원칙적으로 비과세입니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주도 해야 하고, 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼은 과세됩니다.

주택 수

파는 날 기준으로 세대원 전체가 가진 주택을 셉니다
조합원입주권과 2021년 이후 취득한 분양권도 주택 수에 들어갑니다

보유기간

2년 이상

거주기간

취득할 때 조정대상지역에 있던 주택이면 2년 이상 거주
조정대상지역이 아닐 때 산 주택은 거주하지 않아도 됩니다

12억 원 초과

넘는 비율만큼만 과세하며, 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제로 보유·거주기간 1년마다 각각 4%, 최대 80%까지 공제합니다

계약 전에 확인하셔야 합니다

• 양도일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 보유기간 2년이 잔금일 기준으로 채워지는지 먼저 확인하세요.
• 부부가 각자 명의로 가진 집, 함께 사는 자녀나 부모의 집도 같은 세대의 주택 수에 들어갑니다.
• 각자 1주택을 가진 사람이 혼인했거나, 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합쳐 두 채가 되었다면, 혼인한 날 또는 세대를 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1주택으로 봅니다.

2026년 11월 현행 「소득세법」 기준입니다.

02

양도세 신고, 직접 해도 될까요?

한 해에 한 건을 팔았고 비과세·감면을 적용받지 않는 단순한 양도라면 홈택스로 직접 신고할 수 있습니다. 주택 수 판단이나 특례·감면이 걸려 있다면 세무사 검토를 권합니다.

03

이사하면서 두 채가 되면, 다주택자는 어떻게 되나요?

새 집을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전 집을 팔면 비과세입니다. 기간을 넘기거나 집이 더 많으면 중과될 수 있습니다.

04

상속·증여받은 집이 있으면요?

상속받은 집은 요건을 갖추면 주택 수에서 빠지고, 증여받은 집은 10년 안에 팔면 증여한 사람이 산 가격으로 계산합니다.

• 상속주택 특례 상속받은 집과 원래 가진 집이 한 채씩이면, 원래 집을 팔 때 상속받은 집은 없는 것으로 보고 비과세를 판단합니다. 다만 상속이 일어날 때 이미 갖고 있던 집이어야 하고, 상속 뒤에 새로 산 집이나 상속 전 2년 안에 돌아가신 분께 증여받은 집에는 적용되지 않습니다. 상속받을 때 돌아가신 분과 같은 세대였다면 원칙적으로 특례를 받지 못합니다. 상속받은 집 자체를 팔 때는 이 특례가 아니라 일반 비과세 요건으로 따집니다.
• 여러 채를 상속받았거나 형제가 함께 받았다면 돌아가신 분이 오래 보유한 순서 등으로 특례 대상 주택을 한 채 정하고, 공동으로 받은 집은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다.
• 증여받은 집(이월과세) 배우자나 부모 등에게 받은 부동산을 10년 안에 팔면, 원칙적으로 증여한 사람이 처음 산 가격으로 양도차익을 계산합니다. 증여 때 낸 증여세는 필요경비로 빼 줍니다. 다만 이렇게 계산한 세금이 오히려 적거나, 1세대 1주택 비과세에 해당하는 경우 등에는 적용하지 않습니다.
• 상속받은 집의 취득가액 상속세 신고 때 세법에 따라 정해진 평가액이 취득가액이 됩니다. 상속 때 기준시가로 낮게 신고했다면 양도세가 커질 수 있습니다.

05

분양권을 팔면 세금이 어떻게 되나요?

분양권은 기본세율이 아니라 높은 단일세율이 적용됩니다. 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%입니다.

• 지방소득세가 별도로 붙고, 기본세율이나 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
• 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가, 갖고 있는 다른 집의 비과세 판단에도 영향을 줍니다.
• 분양권 상태로 팔지, 입주 뒤 주택으로 팔지에 따라 세금이 크게 달라지므로 시점을 먼저 검토하셔야 합니다.

06

토지나 농지를 팔면 세금이 어떻게 되나요?

사업에 쓰지 않은 토지는 세율이 10%포인트 높아지고, 8년 이상 직접 농사지은 농지는 요건을 갖추면 양도세를 감면받을 수 있습니다.

비사업용 토지

농지 소재지에 살지 않거나 직접 경작하지 않은 농지, 건물 없이 놀리는 땅 등은 기본세율에 10%포인트가 더해집니다
갖고 있던 기간 중 사업에 쓴 기간이 얼마인지로 판단하므로, 기간 계산이 중요합니다

8년 자경농지 감면

농지가 있는 시·군·구나 바로 붙은 시·군·구, 또는 농지에서 직선 30km 안에 살면서 8년 이상 직접 경작했고, 파는 날에도 농지라면 양도세를 100% 감면받을 수 있습니다
감면 한도는 한 해 1억 원, 5년간 2억 원입니다

감면 신청

예정신고를 할 때 세액감면신청서를 함께 내야 합니다
농지대장, 농자재 구입 영수증, 농산물 판매 내역처럼 직접 경작한 사실을 보여 주는 자료가 필요합니다

감면 요건에서 자주 놓치는 것

• 총급여와 사업소득금액(농업·부동산임대 소득 등은 제외)을 합쳐 3,700만 원 이상인 해, 또는 사업 수입금액이 일정 규모(복식부기의무자 기준) 이상인 해는 경작한 기간에서 빠집니다.
• 상속받은 농지는 상속인이 1년 이상 계속 경작하거나 상속받은 날부터 3년 안에 팔면, 돌아가신 분이 경작한 기간을 합쳐서 계산합니다.
• 도시지역의 주거·상업·공업지역에 편입된 지 3년이 지난 농지는 원칙적으로 감면 대상에서 빠집니다.

07

양도세 신고는 언제까지 하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 양도차익이 없어도 신고 대상입니다.

예정신고 기한

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월
예) 2027년 3월 10일에 잔금을 받았다면 2027년 5월 31일까지
기한이 토·일요일이나 공휴일이면 그다음 평일까지입니다

양도일

잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날

한 해에 여러 건

같은 해에 부동산을 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해 다시 계산합니다

부담부증여

대출·전세를 끼고 증여한 경우 양도세도 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고합니다

기한이 지났다면

기한 후 신고를 하면 가산세를 줄일 수 있고, 빨리 할수록 줄어드는 폭이 큽니다

상담 때 준비하시면 좋은 자료

모두 갖추지 않으셔도 됩니다. 있는 자료만 가져오시면, 더 필요한 것은 상담 때 안내해 드립니다.

• 살 때와 팔 때의 매매계약서
  아직 계약 전이라면 예정 가격과 잔금일
• 세대원 전체의 주택 보유 현황
  분양권·조합원입주권까지 포함합니다
• 주민등록초본
  주소 변동 이력으로 거주기간을 확인합니다
• 취득세·중개수수료 영수증
  살 때와 팔 때 모두
• 공사 관련 자료
  샷시·확장 공사 계약서, 세금계산서, 이체 내역
• 상속·증여로 받은 집이라면
  그때의 상속세·증여세 신고서

08

수리비·중개수수료도 경비가 되나요?

집의 가치를 높인 공사비와 사고팔 때 든 비용은 경비가 됩니다. 단, 증빙이 있어야 인정됩니다.

공사비는 세금계산서·카드·현금영수증이 있거나, 공사 계약서와 계좌이체 내역이 있으면 인정받을 수 있습니다. 오래된 집일수록 자료가 흩어져 있으니 계약 전에 미리 모아 두세요.

09

상담료와 신고수수료

신고는 이렇게 진행됩니다

상담부터 신고서 검토까지 세무사가 직접 확인합니다.

1. 1

   상담 예약

   전화나 카카오톡으로 상황을 간단히 알려 주세요.

2. 2

   사실관계 확인

   세대 구성, 주택별 취득·보유·거주 이력을 확인하고 필요한 서류를 안내합니다.

3. 3

   신고 방향 결정

   비과세·특례 적용 여부와 공제 항목을 검토해 함께 정합니다.

4. 4

   증빙 정리

   신고 후 소명 요청에 대비해, 제출 전에 근거자료부터 갖춥니다.

5. 5

   신고서 작성·제출

   기한 내 신고하고 납부 방법과 분할납부 가능 여부를 안내합니다.

• 부산대학교 행정학과 졸업
• 부산대학교 글로벌경제컨설팅 석사 졸업
• 세무사 / 경영지도사 / 공인중개사 자격 보유

자주 묻는 질문